よくあるご質問

初回は15分の無料相談です。相談フォームに記入して送信するか、メール（[email protected]）でお申し込みください。15分の相談で状況を伺い、必要な業務とお見積りの進め方を決めます。

必須の書類はありません。相続のご相談では、主な財産の種類（不動産の所在地と数など）と、相続人の範囲が分かると話が進みます。亡くなった後のご相談では、亡くなった日もお知らせください。生前の備えのご相談では、期限はありません。不動産オーナーのご相談では、物件数、個人と法人のどちらで所有しているか、直近の確定申告書または決算書があると具体的にお話しできます。手元にない場合は、口頭で伺います。

依頼の義務はありません。流れは、相談フォームでのお申込み、事務所からのご連絡、15分の無料相談、90分の個別相談または顧問のご提案、料金の確定とご契約の順で、料金と業務の範囲にご納得いただいてから契約となります。お見積りを見て、見送っていただくこともできます。

流れは、相談フォームでのお申込み、事務所からメールでのご連絡、15分の無料相談、90分の個別相談または顧問のご提案、料金の確定とご契約、ご利用開始の6段階です。ご利用開始の後は、資料のお送りから申告・納品まで、お客さまと事務所で分担して進めます。段階ごとの内容は「ご依頼の流れ」のページに整理しています。

変更できます。税理士の変更は、決算の時期を見て、切り替えの時期を決めます。過去の申告書や決算書の写しがあると、引継ぎが進めやすくなります。

不動産オーナーの顧問では、記帳に使う資料を電子データで、四半期ごとにお送りいただきます。紙の資料の一括預かりはしていません。個人の確定申告では、資料の受け渡しはメール、またはGoogle Driveの共有フォルダで行います。

個人の確定申告は、入金の確認後に着手し、資料を受け取った日から1か月以内を目安に納品します。料金は前年と同程度の分量・内容であることを前提にしているため、取引に変更があった場合はお知らせください。分量が大きく変わる場合は、お見積りを見直します。

決算・申告込みの月額（税込）は、個人が1棟目22,000円、法人（資産管理会社）が1棟目33,000円で、2棟目からは1棟ごとに11,000円が加わります。含まれるのは、記帳（四半期ごとの資料送付）、決算・電子申告、決算報告（決算説明資料・返済予定表一覧・翌年の投資方針シート・納税予測）、半期ごとの30分の確認面談、随時のチャット（3営業日以内に回答）、物件判定書と融資用収支計画（年4件）、売却の出口試算（年1件）、借換え診断です。含まれないのは、消費税申告、売却時の譲渡所得申告、相続、組織再編、税務調査の立会い、年末調整・法定調書です。

個人3棟は月額44,000円（22,000円＋11,000円×2）で、年額528,000円です。法人（資産管理会社）5棟は月額77,000円（33,000円＋11,000円×4）で、年額924,000円です。いずれも税込で、決算・申告を含みます。

区分所有の物件は1戸を1棟として数え、共同所有の物件は持分にかかわらず1棟として数えます。数え方は契約書に記載します。

初年度の契約期間は12か月で、料金は月払いです。以後は1年ごとに更新します。

個人の確定申告（税込）は、給与所得のみが29,000円、住宅ローン控除・生命保険料控除つきが51,000円、不動産所得ありが49,000円、事業所得・雑所得が55,000円です。譲渡所得（不動産の売却など）は、案件ごとの個別見積りです。前提は、前年と同程度の分量・内容であること、入金の確認後に着手すること、資料の受領から1か月以内を納品の目安とすることです。

はい。最初の15分は無料です。物件ごとの検討や税額の見通しが必要な場合は、取得前のご相談として、90分・22,000円の個別相談を用意しています。顧問契約をご希望の場合は、この相談料を契約後の初月の顧問料に充当します。顧問契約の対象は、物件を取得してからです。

相続税の申告は、遺産の内容を伺ってから「お見積り」を出します。一般には、遺産総額の0.5〜1%程度が申告報酬の相場といわれますが、これは当事務所の料金ではありません。土地の評価が必要な箇所の数や、遺産の種類によって作業量が変わるためです。支払いの時期と方法は、お見積りに明記します。

相続財産の価額から債務や葬式費用を差し引いた課税価格の合計額が、基礎控除額を超える場合に申告が必要です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。合計額が基礎控除額以下でも、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を受けるには、申告が必要です。

「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。たとえば、配偶者と子2人の3人が法定相続人なら、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。相続を放棄した人がいても、放棄がなかったものとして法定相続人の数に含めて数えます。

申告と納付の期限は、被相続人（亡くなった方）の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。期限が土曜日、日曜日、祝日に当たる場合は、その翌日が期限になります。提出先は、被相続人の死亡時の住所地を所轄する税務署で、相続人の住所地ではありません。延納や物納を希望する場合は、申告期限までに許可の申請が必要です。

分割が未了でも、10か月以内の申告と納付が必要です。この場合は、民法に定める相続分で財産を取得したものとして計算し、小規模宅地等の特例と配偶者の税額軽減は、原則として適用できません。分割が成立して税額が減るときは、成立を知った日から4か月以内に更正の請求をし、増えるときは修正申告をします。特例の適用は、原則として申告期限から3年以内に分割した場合に限られます。

限度面積と減額割合は、特定居住用宅地等が330㎡まで80%、特定事業用宅地等が400㎡まで80%、貸付事業用宅地等が200㎡まで50%です。賃貸アパートの敷地は貸付事業用宅地等にあたり、相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた宅地は、原則として対象外です（被相続人等が3年を超えて事業的規模の貸付け（特定貸付事業）を行っていた場合を除きます）。適用には、申告書に計算明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付します。

配偶者が取得した財産が、1億6,000万円と配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までであれば、配偶者に相続税はかかりません。適用には、申告期限までに分割することが必要です。分割が間に合わない場合は、申告期限後3年以内の分割見込書を出す方法があります。ただし、配偶者の分が多いと、次の相続（二次相続）で子の税額が増えることがあるため、二次相続まで見て判断します。

相続の放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。この期間は、事情によっては家庭裁判所に申立てをして伸ばせます。亡くなった方に所得があった場合の準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に、被相続人の死亡当時の納税地の税務署へ提出します。

相続人などが相続開始前に受けた贈与は、相続財産に加算されます。加算の対象期間は、令和8年12月31日までに相続が開始する場合は3年以内、令和13年1月1日以後の相続では7年以内で、その間は段階的に延びます。令和9年1月以後の相続では、3年を超える分について、合計100万円までは加算されません。

暦年課税は、1年間に受けた贈与の合計から基礎控除110万円を差し引いて課税する方式で、申告は翌年2月1日から3月15日までです。相続時精算課税は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与で選べ、年110万円の基礎控除に加えて累計2,500万円までの特別控除があり、超えた分に一律20%が課されます。一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せず、相続時に贈与時の価額を相続財産に加算して計算します。

路線価が定められている地域は路線価方式で、路線価に奥行価格補正率などの補正率を掛け、面積を乗じます。路線価が定められていない地域は倍率方式で、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けます。人に貸している土地は、貸家建付地として、自用地の評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」に当たる額を差し引きます。

建物の貸付けは、独立家屋ならおおむね5棟以上、アパートなどの貸間ならおおむね10室以上であれば、原則として事業として行われているものとされます。「5棟10室」と呼ばれますが、棟数と室数は別々の基準で、いずれも「おおむね」の目安です。事業的規模になると、資産損失の全額が必要経費になり、事業専従者給与が使え、青色申告特別控除は最高65万円になります。

55万円控除の要件は、不動産所得を生ずべき事業を営んでいること、複式簿記で記帳すること、貸借対照表・損益計算書などを申告書に添付すること、現金主義を選ばないことです。65万円控除は、これに加えて、仕訳帳・総勘定元帳の電子帳簿保存を行うか、申告書をe-Taxで送信することが必要です。事業的規模に至らない場合の控除は、最高10万円です。令和9年分以後は、65万円の要件にe-Taxによる期限内申告が加わり、電子帳簿保存も行う場合は75万円になります（令和8年度税制改正）。

青色申告承認申請書を、青色申告をしようとする年の3月15日までに提出します。新たに業務を始めた場合は、業務を始めた日から2か月以内が期限です（1月16日以後に開業した場合）。物件を初めて取得した年は、期限を過ぎないよう、取得後すぐに確認します。

申告期間は、原則として翌年2月16日から3月15日までで、納付の期限も原則として3月15日です。期限までに納付しないと、延滞税がかかります。当事務所では、個人の確定申告について、資料の受領から1か月以内を納品の目安にしています。

法定耐用年数は、木造の住宅用が22年です。中古で取得した場合は、簡便法で、法定耐用年数の全部を経過していれば法定耐用年数×20%、一部を経過していれば「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%」で計算し、1年未満は切り捨て、2年未満なら2年とします。築15年の木造なら10年、築22年を超える木造なら4年です。資本的支出が取得価額の50%を超える場合は、簡便法を使えません。

区別は名目ではなく実質で判断し、使用可能期間の延長や価値の向上をもたらす支出は資本的支出です。形式基準として、1回の修理の金額が20万円未満か、おおむね3年以内の周期で行う修理であれば、修繕費として扱えます。区別が明確でない場合は、60万円未満か、その資産の前年末の取得価額のおおむね10%以下であれば、修繕費にできます。

不動産所得の赤字は、原則として給与所得などと損益通算できます。ただし、必要経費に入れた借入金の利子のうち、土地を取得するための負債の利子に当たる部分は、損益通算の対象になりません。建物の減価償却費や、建物のための借入金の利子は、対象です。土地と建物を一括で購入した場合は、借入金の使途を土地分と建物分に分けて確認します。

住宅の貸付けは非課税で、貸付期間が1か月未満の場合と、旅館業法の旅館業に当たる施設の貸付けは、非課税になりません。住宅の家賃だけであれば課税売上がなく、消費税の納税は通常生じません。一方、居住用賃貸建物の購入にかかった消費税は、原則として仕入税額控除の対象になりません。事務所や店舗など住宅以外の貸付けは、判定を別に行います。

一つの基準では決まらず、所得の水準、事業的規模に達しているか、融資の枠、相続の見通しなどを合わせて比べます。税率は、所得税が課税所得に応じて5%から45%、法人税は中小法人で年800万円以下の部分が15%、それを超える部分が23.2%です。法人化すると役員報酬の支払い方にも制約があり（原則として定期同額給与）、単純な税率の比較では決まりません。考え方は、解説ページで整理しています。

所有期間は、譲渡した年の1月1日現在で5年を超えるかどうかで判定します。5年を超えると長期譲渡所得で、税率は所得税15%と住民税5%です。5年以下は短期譲渡所得で、所得税30%と住民税9%です。いずれも、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が加わります。

顧問契約は、不動産オーナーの資産管理会社に限ります。それ以外の法人には、経理業務の支援と、AIを使った経理の仕組みづくりのコンサルティングを、お見積りで提供します。法人の種類や事業内容にかかわらず、まずは15分の無料相談で状況を伺います。

決算・申告込みの月額（税込）は、1棟目が33,000円で、2棟目から1棟ごとに11,000円が加わります。たとえば5棟なら月額77,000円、年額924,000円です。含まれる業務と含まれない業務は、個人の顧問と同じです。

この仕組みは、自社グループ2社の経理で運用している実績です。顧問先へ提供した実績ではありません。AIが受け持つのは読み取り、下書き、集計、点検までで、税務の判断、署名、代理は税理士が行います。導入の内容と費用は、お見積りでお示しします。

資料は電子データ、申告は電子申告で進めるため、お住まいの地域にかかわらずご依頼いただけます。相続では、遠方の不動産があっても、評価に必要な資料を集めて評価を行います。ご相談は、相談フォームかメールで受け付けています。

節税額や成果の保証はしていません。制度に基づいて、選べる方法とその結果を試算して比較し、判断に必要な数字をお示しします。試算は、前提を明記した一般的な計算で、将来の結果を示すものではありません。

所長は公認会計士・税理士の三上浩平で、東京税理士会に所属しています（登録番号 第144424号）。事務所は2021年に開業し、税務代理、税務書類の作成、税務相談、会計業務を行っています。所在地は東京都港区港南です。詳しくは、事務所概要と代表税理士のページをご覧ください。