中古建物の耐用年数

建物の法定耐用年数は、構造と用途によって定められています。住宅用のものは、次のとおりです。

減価償却の方法は、平成10年4月1日以後に取得した建物では、定額法のみです。建物附属設備や構築物は、建物本体とは別の資産として、それぞれの耐用年数で償却します。

中古で取得した建物の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もった年数によることができます。見積りが難しい場合に使えるのが、次の簡便法です。

簡便法は、資本的支出の額が取得価額の50%を超える場合には使えません。この場合は、見積法により、使用可能期間を個別に判断します。

築年数を経過年数として、簡便法の年数を計算した例です。築年数は架空の設定で、実際の経過年数は、新築から事業の用に供するまでの期間などで確認します。

築年数が法定耐用年数を超えた木造では、耐用年数は4年になります。鉄筋コンクリート造では、全部を経過していても9年で、構造によって償却の速さが大きく異なります。

建物の取得価額が1,200万円の築古の木造アパートを、簡便法の4年で償却する例です。定額法で、1年あたりの償却費は、1,200万円 ÷ 4年 ＝ 300万円です。

5年目に不動産所得が300万円増えると、その分の所得税と住民税が増えます。所得が増える年の納税資金は、借入金の元本返済とあわせて、取得の時点から資金計画に入れておきます。

一方で、4年間は償却費が大きいため、不動産所得が赤字になることがあります。赤字は、給与所得などと損益通算できますが、土地を取得するための借入金の利子に当たる部分は、通算の対象になりません。

1. 建物の構造と用途（登記事項証明書、売買契約書）
2. 新築年月と、築年数（経過年数の判断に使う）
3. 土地と建物の価額の区分（売買契約書の記載、または合理的な按分）
4. 増改築の履歴と、取得後に予定している改修（資本的支出が取得価額の50%を超えないか）
5. 償却が終わる年と、その年の不動産所得の見通し

当事務所の顧問では、決算報告に納税予測を同梱しています。償却が終わる年を含めて、翌年以降の所得税と住民税の見込みを、1枚の表にまとめます。

本ページは2026年9月時点の制度に基づく一般的な説明です。個別の事情で結論が変わることがあるため、実際の申告や判断の前に、お客さまの状況に合わせて確認します。