購入・借換え・売却の税金

• 賃貸物件の購入を検討していて、契約前に税務の論点を確認したい方
• 金融機関に出す決算書の内容を整えたい方
• 金利や返済期間の見直しで借換えを検討している方
• 物件の売却を考えていて、売却後の税額と手取りを先に知りたい方

物件を買うときに払う費用は、すべてが経費になるわけではありません。購入の代金と、購入に付随する費用は資産の取得価額に含めて、建物なら減価償却で少しずつ経費にし、土地なら売却するときまで取得費として残ります。

土地と建物の価額は、建物だけが償却できるため、按分の比率で償却費が変わります。売買契約書に土地と建物の価額が分けて書かれているのが一般的です。売主が課税事業者の場合は、建物の代金に消費税がかかるため、建物の消費税額から建物の価額を逆算できます（消費税額 ÷ 税率 × (1 ＋ 税率)）。売主が個人で消費税のかからない取引の場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法などがあります。按分の根拠は、資料として保存しておきます。

建物の按分を大きくすると償却費が大きくなりますが、根拠のない按分は否認される場合があります。契約書の価額、評価額の比率、不動産鑑定など、説明できる根拠を選びます。

取得の前の段階では、次の点を数字で確認します。

1. 家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、借入の利子を引いた不動産所得と、そこに償却費を加えた現金の残り（借入の元本返済を引く前後）
2. 借入の元本返済額と償却費の差。元本返済が償却費を上回る年は、所得（税額）が現金の残りを上回ります
3. 築年数から見た償却の年数と、償却が終わる年以降の納税
4. 土地の借入利子の損益通算制限が、初年度の赤字に影響するか
5. 消費税の取扱い（住宅の家賃は非課税で、購入時の消費税は原則として控除できません）

金融機関は、融資の審査で決算書（損益計算書と貸借対照表）と、借入の返済予定表を見ます。一般に、家賃収入に対する返済額の割合、借入の残高と資産の関係、決算の数字が通帳の動きと合っているかが確認されます。金融機関ごとに基準は異なるため、当事務所が融資の可否を保証することはできません。決算書の側で整えられるのは次の点です。

• 青色申告決算書に貸借対照表を作成し、借入残高、預金残高、固定資産の簿価を通帳・返済予定表と一致させる
• 減価償却費と借入の元本返済を分けて示し、償却前の利益（現金の見込み）が分かる資料を添える
• 個人事業と生活費の資金を区別し、事業用の口座で入出金を記録する
• 物件ごとの家賃収入、空室、修繕の推移を一覧にして、決算書と一緒に提示できるようにする
• 役員への貸付け・借入や、法人と個人の貸借の残高を明らかにする（資産管理会社の場合）

顧問契約には、物件判定書と融資用収支計画（年4件まで）が含まれます。物件判定書は、購入を検討している物件について、収支、償却、税額の見通しをまとめたものです。融資用収支計画は、金融機関に提出できる形式の収支予測です。

借換えは、金利の低い金融機関へ移る、返済期間を延ばして月々の返済額を下げる、複数の借入を一本化する、といった目的で行います。借換えでは、次の点を確認します。

金利が上昇する局面では、変動金利の借入の返済額が増え、税引後の現金の残りが減ります。金利が上がった場合の返済額を、借入の全体に一定の幅を当てはめて簡易に試算し、借換えの要否を検討します。

個人が賃貸不動産を売ったときの譲渡所得は、売却価額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。取得費は、購入の代金と付随費用に改良費を足し、建物については所有期間中の減価償却費に相当する額を引いた額です。取得費が不明な場合や、売却価額の5%より少ない場合は、売却価額の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。譲渡費用は、仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、建物の取壊し費用など、売却のために直接かかった費用です。

同じ売却でも、年の途中で売るか、翌年の1月2日以降に売るかで、所有期間の判定が変わり、税率が変わる場合があります。売却の時期は、買主との契約や引渡しの条件も関係するため、売却を決める前に所有期間を確認します。

• 建物の未償却残高が低い築古の物件は、取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなる傾向があります。売却前に、簿価と売却価額の見込みを並べて税額を試算します
• 譲渡所得は他の所得と分けて計算する（分離課税）ため、給与所得などの赤字と通算することはできません
• 資産管理会社が売却した場合は、譲渡益は通常の法人の所得に合算されて法人税の対象となり、個人の分離課税の税率は適用されません
• 売却の年は、消費税の課税事業者に該当するかも確認します（建物の売却代金は課税売上になります）
• 相続した不動産を売る場合は、取得費加算や空き家の特例などがあり、別のページで説明します

顧問契約には、売却の出口試算（年1件）が含まれます。売却する前に、売却価額の想定、譲渡所得の税額、借入の残高から、手元に残る金額を試算します。売却時の譲渡所得の申告は、顧問契約の範囲外で、お見積りです。

• 購入検討時：物件の概要書、賃貸借契約の一覧、直近の収支、借入の条件（見込み）、購入する名義（個人か法人か）
• 融資用の決算書：確定申告書・決算書の直近3期分、返済予定表、通帳の写し
• 借換え：現在の借入の契約書・返済予定表、新しい借入の条件が分かる書類
• 売却：購入時の売買契約書・精算書、取得後の修繕・改良の資料、仲介手数料・司法書士報酬などの精算書、固定資産台帳

物件を持つ前の判断は、取得前の個別相談（90分22,000円・税込、契約時は初月の顧問料に充当）でお受けします。顧問契約中は、物件判定書と融資用収支計画（年4件）、売却の出口試算（年1件）、借換え診断が月額に含まれます。売却した年の譲渡所得の申告は、個別にお見積りします。