消費税とインボイス

• 賃貸住宅のほかに、駐車場、店舗、事務所、自動販売機の収入がある方
• 建物の売却を予定していて、消費税の扱いを確認したい方
• 課税事業者を選ぶと消費税が還付されると聞き、検討している方
• 管理会社や修繕業者から、インボイスの登録について尋ねられた方

消費税では、住宅の貸付けは非課税取引です。国税庁は、契約で人の居住の用に供することが明らかにされているものに限る、としています。契約書に居住用と書かれていなくても、実際の使われ方から居住用と明らかであれば、非課税に当たります。貸付けの期間が1か月に満たないものは、非課税に当たりません。

消費税は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者には、原則として納税義務がありません。基準期間は、個人は前々年、法人は前々事業年度です。住宅の家賃は非課税で課税売上高に含まれないため、賃貸住宅だけであれば、家賃収入がどれだけ大きくても、課税売上高はゼロです。

ただし、次の場合は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、納税義務が生じます。

• 適格請求書発行事業者（インボイスの登録事業者）になっている場合
• 特定期間（個人は前年の1月から6月、法人は前事業年度の最初の6か月）の課税売上高が1,000万円を超える場合。給与等の支払額で判定することもできます
• 消費税課税事業者選択届出書を提出した場合。原則として、提出の翌課税期間から納税義務が生じ、2年間は免税事業者に戻れません（課税事業者を選んだ期間に、税抜100万円以上の建物などの調整対象固定資産を取得した場合は、3年間戻れません）

建物を売却する年に、売却代金（建物分）が1,000万円を超えると、その2年後の基準期間の課税売上高が1,000万円を超え、課税事業者になる場合があります。売却の予定がある方は、売却の2年後の納税義務を、売却の前に確認します。

以前は、賃貸住宅を購入した年に課税事業者を選び、購入した建物の消費税の還付を受ける方法がありました。現在は、居住用賃貸建物の課税仕入れ（令和2年度改正）は、仕入税額控除の対象外です。国税庁は、居住用賃貸建物の取得について、仕入税額控除が制限されていると説明しています。そのため、住宅の賃貸だけで、消費税の還付を受けることは、通常ありません。

• 課税事業者を選ぶと、2年間は免税事業者に戻れず、その間の課税売上に対して納税が必要になる場合があります
• 住宅の家賃は非課税売上のため、課税事業者を選んだ場合、仕入にかかった消費税は原則として控除できません
• 駐車場や事務所などの課税収入が多い物件は、課税事業者を選ぶかどうかを、その収入と仕入の見込みを試算して判断します
• 課税事業者を選んだ後は、消費税の申告が毎年必要になり、申告の費用が加わります

消費税の申告は顧問契約の範囲外です。課税事業者となる場合の申告は、お見積りとします。

適格請求書等保存方式（インボイス制度）は、買い手が消費税の仕入税額控除を受けるために、売り手が交付する適格請求書の保存を求める仕組みです。適格請求書を交付できるのは、税務署に登録した課税事業者だけです。免税事業者は登録できません。

• 賃貸住宅の家賃は非課税のため、入居者に適格請求書を交付する必要はありません
• 駐車場や事務所の賃料は課税取引のため、借主が消費税を控除する事業者の場合、適格請求書を求められることがあります。登録には課税事業者になる必要があります
• 管理会社や修繕業者、仲介会社から受け取る請求書は、相手が登録事業者かどうかで、消費税の扱いが変わります。ただし、非課税売上が中心の場合は、支払った消費税は控除できず、賃貸事業の経費として扱います
• 登録事業者の番号（T番号）は、請求書の保存の際、経理上の確認のために記録します

賃貸住宅のみの個人・資産管理会社は、多くの場合、消費税の申告もインボイスの登録も不要です。課税収入がある場合や、売却を予定している場合に、個別に判定します。

• 賃貸借契約書（用途の記載の確認）と、収入の内訳が分かる賃料一覧
• 駐車場、事務所などの課税収入の契約書、請求書
• 過去2年分の確定申告書（法人は決算書）、消費税の届出の控え（お持ちの場合）
• 建物を売却する場合は、売買契約書の案

納税義務の判定と、課税事業者の選択の相談は、顧問契約の随時の相談に含まれます。消費税の申告書の作成は、顧問契約の範囲外で、お見積りです。