法人化と資産管理会社

• 個人で賃貸住宅を持ち、所得が増えてきて法人化を検討している方
• すでに資産管理会社を持っていて、決算・申告と融資の両面で整理したい方
• 親族に物件を承継する前に、個人保有と法人保有の違いを知りたい方
• 個人と法人の両方で物件を持ち、どちらで買うかを決めたい方

当事務所の顧問契約は、不動産オーナーの資産管理会社に限ります。設立の登記は司法書士の業務です。

賃貸不動産を法人に関与させる方法は、大きく3つに分かれます。どの方式も、家賃をどの主体が受け取り、どの主体が費用を負担するかが違います。

同族の会社と個人の取引は、税務署が実態に合っていないと判断した場合、その取引がなかったものとして税額を計算し直すことがあります（法人税法132条、所得税法157条）。管理料や賃料は、実際に提供する役務や使う財産に見合った金額で、契約書と記録を残します。

個人の所得税は、課税所得の額が増えるにしたがい税率が上がる7段階で、5%から45%です。課税所得が695万円を超える部分は23%、900万円を超える部分は33%です。これに住民税10%が加わり、所得税額の2.1%の復興特別所得税もかかります。

資本金1億円以下の法人の法人税率は、年800万円以下の所得の部分が15%、それを超える部分が23.2%です（2026年9月時点で確認した数字ですので、申告の時点の制度で再度確認します）。このほかに、地方法人税、法人住民税、法人事業税がかかります。法人は赤字でも、自治体ごとに定められた均等割がかかります。東京23区に事務所があり、資本金等の額が1,000万円以下で従業者数が50人以下の法人は、年7万円です（資本金等の額や従業者数が増えると、均等割の額も上がります）。令和8年4月1日以後に開始する事業年度からは、法人税額が年500万円を超える場合に、超える部分の4%の防衛特別法人税もかかります。

税率差だけでは判断できません。次の項目を並べて試算します。

1. 個人の所得税・住民税・国民健康保険料の合計と、法人税等の合計。役員報酬を出す場合は、役員報酬にかかる所得税と社会保険料も加えます
2. 法人を作る費用と、毎年の決算・申告の費用、均等割
3. 建物を移すときの一時的な税金（登録免許税、不動産取得税、譲渡所得、消費税）
4. 役員報酬を払うことによる所得の分散（家族が役員として実際に働く場合に限ります）
5. 相続が起きたときの評価の違い。建物を法人に移すと、個人の財産は建物の分だけ減り、法人の株式が財産になります
6. 金融機関からの借入の枠。法人名義で新しく借りるか、個人の借入を移すか

法人化の目安は、所得の額だけでは決まりません。一般に、個人の所得税率が33%になる課税所得900万円前後を超えるあたりから比較を始める方が多いですが、借入の返済額、家族の状況、将来の売却の予定によって結論は変わります。当事務所では、上の項目を実際の数字で試算し、複数のパターンを並べます。

建物を個人から法人に移す方法は、売買、現物出資、贈与などがあります。移転の方法によって、次の税金が発生します。

• 譲渡所得（個人）：時価で売買する場合、売却価額が建物の未償却残高（簿価）を超えると、その差額に所得税・住民税がかかります。築古で簿価が低い建物は、時価との差が大きくなることがあります
• 消費税：建物の売買は課税取引です。個人が課税事業者でない場合は、消費税の申告は不要でも、法人側の仕入税額控除の可否を確認します
• 登録免許税・不動産取得税：所有権移転登記と、取得した法人への不動産取得税がかかります。税額は固定資産税評価額を基に計算します
• 借入金：金融機関の同意を得て法人に承継する方法と、法人が新たに借入をして個人の借入を返す方法があります。いずれも、期限前の返済の手数料や抵当権の設定費用を確認します
• 土地建物の按分：移転する建物の価額は、時価または固定資産税評価額を基に決めます。按分の根拠を資料に残します

移転の方法ごとの税額を実際の数字で試算します。試算は、法人化を決める前の判断材料としてお渡しします。

法人は、事業年度の終了の日の翌日から2か月以内に、法人税、地方法人税、法人住民税、法人事業税の申告と納付をします（申告期限の延長の特例を届出ている場合は、法人税は1か月延長されますが、納付は延びません）。資産管理会社で必要な作業は次のとおりです。

• 法人化の検討時：直近3年分の確定申告書、青色申告決算書、固定資産台帳、借入の返済予定表、物件ごとの賃料一覧
• 建物を移す場合：登記事項証明書、固定資産税の評価証明書、売買契約書、金融機関との取り決め
• 決算時：株主構成、通帳の写し（または入出金データ）、借入金明細、領収書・請求書、管理会社の送金明細、役員報酬の議事録

資産管理会社の顧問契約は、1棟目が月額33,000円、2棟目からは1棟ごとに11,000円が加わります（税込）。決算・申告は月額に含まれます。法人化を検討する段階の試算は、個別相談（90分22,000円・税込、契約時は初月に充当）でお受けします。個別の試算や移転手続きの支援は、お見積りです。