相続した不動産の売却と申告

• 相続した土地・建物を売却する予定、または検討している方
• 相続税の納税資金を作るために、不動産の売却を考えている方
• 実家が空き家になっており、売却するか維持するか迷っている方
• 賃貸中の不動産を相続し、持ち続けるか売るかを比べたい方

譲渡所得は、売却価額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。相続で取得した不動産は、取得費と取得の時期を、被相続人から引き継ぎます。相続税評価額が取得費になるわけではありません。

• 取得費：被相続人が購入したときの価額（建物は、経過年数に応じた減価償却後の額）に、購入時の仲介手数料などを加えた額です。購入時の資料がなく、取得費が分からない場合は、売却価額の5%を取得費とします。
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費用などです。
• 所有期間：被相続人が取得した日から通算します。譲渡した年の1月1日時点で、被相続人の取得から5年を超えていれば、長期譲渡所得です。

長期譲渡所得の税率は、所得税15%、住民税5%です。所得税には、復興特別所得税（所得税額の2.1%）が加わるため、合計で20.315%になります。所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得として、税率が高くなります。

譲渡所得の申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告で行います。相続税の申告とは別の手続きです。

相続や遺贈で取得した財産を、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却した場合に、納めた相続税の一部を、取得費に加算できる特例です。相続の開始から、おおむね3年10か月以内の売却が対象です。

加算できる額＝その人が納めた相続税額×売却した財産の相続税評価額÷その人が取得した財産の価額の合計額（債務控除前）。加算額が譲渡所得を超える場合は、譲渡所得の金額までです。

この特例は、相続税を納めていない場合は使えません。相続税の申告をして、税額が生じていることが前提です。土地や建物のほか、株式の売却にも適用されますが、事業所得や雑所得となる資産には適用されません。

計算の例（説明用の仮定）：その人の相続税額が1,000万円、取得した財産の価額の合計が2億円、売却した土地の相続税評価額が3,000万円の場合、加算額は、1,000万円×3,000万円÷2億円＝150万円です。

被相続人が一人で住んでいた家屋（と敷地）を、相続人が売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。主な要件は次のとおりです。

• 家屋が、昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
• 区分所有建物（マンション）でないこと
• 相続の開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 家屋を耐震基準に適合させて売却するか、家屋を取り壊して敷地のみを売却すること（売却後、売却した年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たす改修または家屋の全部の取壊しが行われる場合も対象になります）
• 相続の開始から売却まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合は、一定の要件を満たせば、入所前の自宅も対象になります（国税庁 No.3307）

この特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却が対象です。令和6年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合、控除額は一人あたり2,000万円までになります。

適用を受けるには、確定申告で、市区町村から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書、耐震基準適合証明書（家屋を残す場合）などを添付します。

賃貸中の家屋は、貸付けに使っているため、この特例の対象になりません。賃貸アパートを相続した場合は、取得費加算の特例を検討します。

• 賃貸を続ける場合：相続人は、被相続人の取得価額と償却の状況を引き継ぎ、不動産所得を申告します。相続後の家賃収入から、借入の返済、修繕費、固定資産税を引いた手残りを見積もります。
• 売却する場合：売却価額から、譲渡所得税、仲介手数料、必要に応じて解体費用を引いた手取りを計算します。相続税の納税資金として必要な額を、先に確認します。
• 共有の場合：共有者全員の同意がなければ売却できません。分割の方法（現物分割、代償分割、換価分割）で、譲渡所得の課税関係が異なります。
• 売却の時期：取得費加算の期限（相続の開始から3年10か月）と、空き家特例の期限（相続開始から3年後の年末）を、売却の前に確認します。売却の契約日と引渡日の、どちらを基準とするか、税務上の取扱いも確認します。
• 相続税の申告前の売却：申告前に売却しても、相続税の申告は必要です。売却した財産は、売却価額ではなく、相続税評価額で申告します。

• 被相続人が購入したときの売買契約書、仲介手数料の領収書（取得費の資料）
• 売却の売買契約書、仲介手数料・測量費・解体費用の領収書
• 相続税の申告書の控え（取得費加算を使う場合）
• 空き家特例の場合：被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書、被相続人の除票住民票、家屋の登記事項証明書
• 賃貸の場合：賃貸借契約書、家賃の入金明細、借入の返済予定表

売却の契約前にご相談いただくのが確実です。特例の適用可否は、売却の時期と方法（解体してから売るか、耐震改修して売るか）で変わります。確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日です。

お見積りです。譲渡所得の申告は、物件の数、取得費の資料の有無、特例の適用で作業量が変わります。個人の確定申告の譲渡所得は、個別のお見積りです（「料金」のページに、確定申告の料金を記載しています）。