減価償却と修繕

• 築古の木造アパートや戸建を取得した、または取得を検討している方
• 決算書の減価償却費の計算方法（耐用年数の採用）を確認したい方
• 大きな修繕を予定していて、経費にできる範囲を先に知りたい方
• 償却が終わる年以降の納税額と資金の残り方を見通したい方

建物や設備は、取得のときにかかった金額を一度に経費にせず、法律で決められた耐用年数にわたって、少しずつ経費にします。これが減価償却です。土地は減価しないため、償却しません。国税庁は、建物の償却方法を定額法と定めています。定額法は、取得価額に耐用年数ごとの償却率をかけて、毎年ほぼ同じ額を経費にします。

取得した年は、賃貸に供した月から年末までの月数で按分します。貸し始めた日が取得日と異なる場合は、取得日ではなく貸し始めた月から数えます。

中古で取得した建物は、その後に使える期間を見積もって耐用年数とします。見積りが難しい場合は、簡便法で計算できます。計算式は次のとおりです。

• 法定耐用年数の全部を経過している場合：法定耐用年数 × 20%
• 法定耐用年数の一部を経過している場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%
• 計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年に満たない場合は2年とします

簡便法が使えない場合があります。取得のあとに行った資本的支出の額が、中古で取得した価額の50%を超えるときは、簡便法を使えません。大規模なリフォームを予定している場合は、取得の前に確認が必要です。

取得価額のうち、建物の価額がいくらかで、償却費の額が決まります。土地と建物を一括で購入した場合の按分は、購入・借換え・売却の税金のページで説明します。

次の例は、説明のために作った計算例で、実在の物件ではありません。築22年を超えた木造アパートを、建物の価額1,000万円で取得した場合です。

この例で、家賃収入から借入利子や管理費などを引いた後の所得（償却前）が同じであれば、償却が終わった年は、償却費250万円の分だけ課税所得が増えます。所得税と住民税を合わせた税率が30%の場合、年におよそ75万円の納税が増える計算です。一方、償却費は現金の支出を伴わないため、償却が終わっても手元の現金は変わらず、納税の分だけ現金が減ります。借入の元本返済が償却費を上回る場合は、利益が出ているのに現金が足りなくなる状態になります。

そのため、決算報告では、翌年以降の償却費の減少の見通しと、納税の見込み額を1枚にまとめてお渡しします。取得を検討する段階でも、物件判定書の中で償却の終了年を試算します。

• 給排水設備、電気設備などの建物附属設備は、建物本体とは別の耐用年数（15年など）で償却できる場合があります。購入時の内訳や見積書がある場合は、建物本体と分けて処理できるかを確認します
• エアコン、給湯器などの器具備品は、耐用年数が6年で、建物とは別に管理します
• 取得価額が10万円未満の資産は、取得した年に全額を経費にできます。10万円以上20万円未満は、一括償却資産として3年で均等に経費にする方法があります
• 青色申告者は、一定の要件のもとで、取得価額が30万円未満（令和8年4月1日以後に取得したものは40万円未満）の資産を、年間合計300万円まで全額経費にできる特例があります。上限額が変わる前後で取得日により扱いが異なるため、取得日を確認して判断します

修理や改良の支出は、その年に全額を経費にできる修繕費と、資産に加えて減価償却で少しずつ経費にする資本的支出に分かれます。建物の使用可能期間を延ばす支出や、価値を高める支出は資本的支出で、通常の維持や原状回復のための支出は修繕費です。境目が分かりにくい場合のために、次の基準があります。

• 退去後の原状回復（クロスや床の張替え、設備の同等品への交換）は、一般に修繕費として扱います
• 用途の変更、機能を上げる改装、増築は資本的支出です
• 外壁や屋根の大規模な工事は、原状回復か性能の向上かで判断が分かれるため、工事の内容と見積書の明細を確認します
• 一つの工事を複数の請求に分けて、形式基準に収めることはできません。工事の単位で判定します
• 資本的支出の額が大きい場合、中古建物の簡便法が使えなくなる可能性があるため、取得直後の工事は取得価額との関係を確認します

判定に必要なのは、工事の見積書、請求書、工事前後の写真、工事の目的の記録です。修繕の内容は、あとから申告の根拠として確認できるよう、工事ごとに保存してください。

• 売買契約書、重要事項説明書、決済の精算書（取得した年）
• 建物の登記事項証明書（築年月と構造を確認します）
• 工事の見積書、請求書、契約書、工事の前後の写真
• 前所有者から引き継いだ償却の資料（前オーナーの固定資産台帳や決算書）があればその写し

顧問契約に含まれる決算の一部として、固定資産台帳の管理と償却の見通しを行います。取得前の個別相談（90分22,000円・税込、契約時は初月に充当）では、検討している物件の耐用年数と償却の年数の見込みをお伝えします。