不動産所得の確定申告と記帳

• 個人名義で賃貸住宅、駐車場、貸家を持ち、家賃収入がある方（給与所得と併せて申告する会社員の方を含みます）
• 初めて不動産所得を申告する方、白色申告から青色申告に切り替えたい方
• 現在の税理士から、記帳や決算の内容が分かりにくいと感じている方
• 5棟10室に近づいており、事業的規模の判定を確認したい方

不動産所得は、家賃・共益費・礼金・更新料・駐車場収入などの総収入金額から、その収入を得るために必要な経費を差し引いて計算します。国税庁は、必要経費の代表例として固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています。借入金の利子も経費になりますが、元本の返済は経費になりません。

決算では、通帳の入出金をそのまま集計するだけでは足りません。次の点を年ごとに確認します。

1. 管理会社からの送金明細は、家賃収入から管理手数料や修繕費が差し引かれた後の金額です。収入は差引前の総額で計上し、差し引かれたものは経費として別に計上します
2. 借入の返済額のうち、経費になるのは利子だけです。返済予定表で利子と元本を分けます
3. 修繕費と資本的支出の区分、建物の減価償却費は年ごとに固定資産台帳で管理します（詳しくは減価償却と修繕のページ）
4. 自宅と兼用している費用（通信費、車両など）は、事業として使った割合で按分します

青色申告をするには、その年の3月15日までに青色申告承認申請書を税務署に提出します。その年の1月16日以降に業務を開始した場合は、業務開始の日から2か月以内です。承認を受けると、次の特別控除が使えます。

令和8年度税制改正により、令和9年分（2027年分）以後の所得税では、青色申告特別控除が次のとおり変わります。(1) 65万円控除の要件に、確定申告書・貸借対照表・損益計算書等をe-Taxで期限内に提出することが加わります（電子帳簿保存だけでは65万円になりません）。(2) 上の要件に加えて、仕訳帳・総勘定元帳の電子帳簿保存も行う場合は、控除額が75万円に引き上げられます。(3) 10万円控除は、不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営み、前々年分の収入金額が1,000万円を超える方は対象から除かれます。令和8年分（2027年3月に申告）は、上の表のとおりです。

白色申告と青色申告の10万円控除、55万円控除、65万円控除の差額は、所得税率と住民税率の合計をかけた額が税額の差になります。課税所得が900万円を超える部分の所得税率は33%、住民税は10%のため、65万円の控除がある場合と10万円の場合とでは、55万円の差が課税所得から外れることになります。年に一度、複式簿記の記帳と貸借対照表を整えておくと、融資を受ける際の決算書としても使えます。

国税庁は、貸家などの貸付けが事業として行われているかどうかについて、アパート等は貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上を目安としています。この基準を満たすと「事業的規模」として扱われ、次の取扱いが変わります。

判定は、棟数と室数を数えるだけでは済みません。数える単位で迷う点は次のとおりです。

• アパート1棟は室数で数え、独立した戸建は1棟として数えるため、戸建とアパートが混在している場合は両方の基準を確認します
• 駐車場の貸付けを併せて行っている場合は、台数を室数や棟数に換算する基準がタックスアンサーに示されていないため、貸付けの規模と実態から判断します
• 共有名義の物件は名義人ごとに申告するため、所得の配分と、各人の規模の判定を別々に確認します
• 法人が持つ物件は、個人の棟数には数えません。個人と資産管理会社を併用している方は、個人の棟数を別に管理します

不動産所得が赤字になった場合、原則として給与所得など他の所得と通算できます。ただし、土地を取得するための借入金の利子は、その部分を必要経費として算入しても、他の所得との損益通算はできません（租税特別措置法41条の4）。別荘のように主に趣味や保養のために持つ不動産の貸付けによる損失も、通算の対象外です。

• 土地と建物を一括で購入し、借入金で両方を賄った場合は、借入金のうち建物の価額に達するまでを先に建物の取得に充てたものとして、土地に対応する利子を計算します
• 赤字が出ない年は、この制限は働きません。減価償却費が大きい築浅の物件を取得した年や、修繕費が重なった年に確認が必要になります
• 借換えをした場合、借入の使い道の判定が変わる場合があるため、借換え前後の契約書を保存してください

• 賃貸借契約の一覧（賃料、契約期間、敷金）と、管理会社の月次の送金明細
• 通帳の入出金データ（賃貸用の口座）
• 借入金の返済予定表と、年間の利子の証明（金融機関の残高証明・返済明細）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書、火災保険料の証明
• 修繕費、管理費、仲介手数料などの領収書・請求書
• 前年の確定申告書と、青色申告決算書、固定資産台帳（お持ちの場合）
• 売買契約書、重要事項説明書（物件を取得した年）

顧問契約の場合、決算と申告は月額に含まれます。単年の申告のみのご依頼は、不動産所得ありの場合49,000円（税込、前年と同程度の分量が前提）です。資料を頂いた日から1か月以内を目安に納品し、ご入金の確認後に着手します。料金の詳細は料金のページに記載しています。